Immobilienbewertung:so funktioniert sie.
Egal ob Haus, Wohnung, Grundstück oder Gewerbeimmobilie: die Bewertung läuft nach gesetzlich geregelten Verfahren der ImmoWertV. Für die Verkaufsplanung reicht eine Online-Bewertung. Für rechtliche Anlässe brauchen Sie einen Sachverständigen. Hier ist der komplette Überblick, plus direkter Zugang zu unserem Bewertungs-Rechner, ohne E-Mail.
Christoph Kaesler, Gründer Immowas
Aktualisiert: 20.05.2026 · Lesezeit 9 Minuten
Online-Bewertung
0 €
3 Min, ohne E-Mail
Kurzgutachten
500–1.800 €
1–2 Wochen
Verkehrswertgutachten
ab 1.500 €
gerichtsfest, je nach Wert auch mehr
KI-generiertAuf dieser Seite
- 01Was ist eine Immobilienbewertung?
- 02Welche Wege gibt es?
- 03Welche Bewertung brauchen Sie?
- 04Die Verfahren nach ImmoWertV
- 05Bewertung nach Immobilientyp
- 06Was kostet eine Immobilienbewertung?
- 07Welche Faktoren bestimmen den Wert?
- 08Wann brauchen Sie ein Gutachten?
- 09Marktwert vs. Verkehrswert
- 10Rechtsgrundlagen
- 11Häufige Fragen
Was ist eine Immobilienbewertung?
Die Immobilienbewertung ermittelt den Verkehrswert Ihrer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag. Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der im normalen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände zu erzielen wäre.
Die Bewertung folgt der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und kennt drei Hauptverfahren. Welches eingesetzt wird, hängt vom Immobilientyp ab. Wichtig: der Verkehrswert ist ein rechnerischer Anker, der finale Verkaufspreis kann je nach Markt nach oben oder unten abweichen.
Welche Wege der Immobilienbewertung gibt es?
Vier Optionen mit klaren Vor- und Nachteilen. Welcher Weg passt, hängt vom Anlass ab.
| Option | Kosten | Dauer | Genauigkeit | Geeignet für |
|---|---|---|---|---|
| Online-Bewertung | 0 € (bei seriösen Anbietern) | sofort - 2 Tage | gut für Preisspannen, nicht gerichtsfest | Ersteinschätzung, Verkaufsplanung |
| Makler-Bewertung | scheinbar gratis, faktisch über Provision refinanziert (typisch 3,57 % bei Verkaufsauftrag) | 1 - 4 Wochen | hoch, mit Markterfahrung | konkrete Verkaufsentscheidung, mit Provisionsbindung |
| Kurzgutachten | 500 - 1.800 € | 1 - 2 Wochen | hoch, standardisiert nach ImmoWertV | außergerichtlicher Vergleich, Bank-Finanzierung |
| Verkehrswertgutachten | häufig ab 1.500 €, je nach Objektwert auch deutlich mehr | 2 - 4 Wochen | sehr hoch, gerichtsfest nach § 194 BauGB | Gericht, Finanzamt, Zwangsversteigerung |
Welche Bewertung brauchen Sie?
Vier typische Anlässe, vier klare Empfehlungen. Klicken Sie sich in den Fall, der zu Ihrer Situation passt.
Ich will verkaufen
Sie planen den Verkauf in den nächsten 6 - 12 Monaten und brauchst einen realistischen Startpreis.
Empfehlung: Online-Bewertung als Startpunkt, danach ggf. zweite Meinung von einem Makler ohne Provisionsbindung.
Jetzt kostenlos bewertenIch habe geerbt
Eine Immobilie aus dem Nachlass. Allein oder in einer Erbengemeinschaft.
Empfehlung: Bei nur einem Erben und keinem Streit: Online-Bewertung reicht meist. Bei mehreren Erben: Verkehrswertgutachten von einem öffentlich bestellten Sachverständigen, um Streit über die Aufteilung zu vermeiden.
Scheidung oder Finanzamt
Vermögensaufteilung in der Zugewinngemeinschaft, Schenkungs- oder Erbschaftsteuer, Streit mit dem Finanzamt über den Verkehrswert.
Empfehlung: Vollwertiges Verkehrswertgutachten ist Pflicht. Online-Bewertungen oder Kurzgutachten werden in diesen Fällen meist nicht akzeptiert.
Nur grobe Orientierung
Sie wollen wissen, was Ihre Immobilie wert ist, ohne konkreten Verkaufsplan. Für Altersvorsorge, Vermögensaufstellung oder Anschlussfinanzierung.
Empfehlung: Online-Bewertung reicht. Achten Sie auf einen Anbieter ohne E-Mail-Pflicht, sonst landen Sie auf Maklervermittlungs-Listen.
Anonyme Sofortspanne ohne E-MailBrauchen Sie jetzt eine Einschätzung? Immowas macht die Online-Bewertung in 3 Minuten. Sie bekommen zuerst eine anonyme Sofortspanne. Kontaktdaten brauchen Sie erst dann, wenn Sie aktiv Unterstützung beim Verkauf möchten.
Jetzt kostenlos bewertenDie Verfahren nach ImmoWertV
Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Hauptverfahren. Die Bodenwertermittlung (§ 40 ImmoWertV) ist eine ergänzende Methode, die in alle drei Verfahren als Bodenanteil einfließt.
Vergleichswertverfahren (§ 24 ImmoWertV)
Hauptverfahren bei genug Vergleichsobjekten
Geeignet für: Eigentumswohnungen, Standard-Einfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke
Ertragswertverfahren (§ 27 ImmoWertV)
Hauptverfahren bei Renditeobjekten
Geeignet für: Mietwohnungen, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien
Sachwertverfahren (§§ 35-42 ImmoWertV)
Hauptverfahren bei einzigartigen bebauten Objekten
Geeignet für: Villen, Architektenhäuser, Sonderimmobilien
Bewertung nach Immobilientyp
Jeder Immobilientyp hat ein primäres Verfahren und eigene Besonderheiten:
Haus
Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus
Verfahren: Vergleichswert + Bodenwertermittlung, bei einzigartigen Objekten Sachwert
Kompletter Ratgeber: Haus schätzen lassenEigentumswohnung
Standard-Wohnung, Penthouse, Erdgeschoss-Wohnung mit Garten
Verfahren: Vergleichswertverfahren ist Standard. Berücksichtigt Lage, Etage, Ausstattung, Hausgeld, Instandhaltungsrücklage
Spezial-Ratgeber folgt in Kürze
Grundstück
Bauland, Rohbauland, Bauerwartungsland, Acker- oder Wiesenland
Verfahren: Vergleichswertverfahren + Bodenwertermittlung über BORIS-D
Spezial: Grundstückswert ermittelnGewerbeimmobilie
Bürogebäude, Ladenlokal, Lager, Hotel, Praxis
Verfahren: Ertragswertverfahren ist Standard. Berücksichtigt Mieteinnahmen, Restnutzungsdauer, Liegenschaftszinssatz
Spezial-Ratgeber folgt in Kürze
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Die Kostenspanne ist groß. Vier Preispunkte, die Sie kennen solltest:
- Online-Bewertung: 0 € bei seriösen Anbietern. Achtung: viele „kostenlose" Bewertungen kosten Ihre E-Mail-Adresse und führen zu Newslettern oder Maklervermittlung. Immowas verzichtet bewusst auf E-Mail-Pflicht.
- Makler-Bewertung vor Ort: meist gratis, wenn Sie den Makler anschließend mit dem Verkauf beauftragst. Damit gehen Sie eine Provisions-Bindung ein, die typischerweise 3,57 % des Kaufpreises beträgt. Details zur Maklerprovision.
- Kurzgutachten: 500 bis 1.800 €. Reicht für außergerichtlichen Vergleich, Bank-Finanzierung oder die eigene Verkaufsplanung.
- Verkehrswertgutachten: häufig ab 1.500 €, je nach Objektwert und Komplexität auch deutlich mehr. Pflicht bei Gericht, Finanzamt-Streit, Erbschaft mit mehreren Erben oder Zwangsversteigerung.
Welche Faktoren bestimmen den Immobilienwert?
Acht Faktoren in absteigender Wichtigkeit:
- 01Lage (Mikro- und Makro-Lage)
- 02Wohnfläche bzw. Grundstücksgröße
- 03Baujahr und Bauzustand
- 04Ausstattung und Modernisierungsstand
- 05Energieeffizienz (Energieausweis-Klasse)
- 06Grundbuch-Belastungen (Wegerechte, Wohnrechte)
- 07Bebaubarkeit nach Bebauungsplan
- 08Marktphase und regionale Nachfrage
Energieeffizienz ist 2026 ein massiver Werthebel. Der Energieausweis ist Pflicht bei Besichtigung und Verkauf (§ 80 GEG). Bei sanierungsbedürftigen Objekten kann eine schlechte Energieklasse mehrere Prozent vom Verkaufspreis kosten.
Wann brauchen Sie ein Gutachten statt einer Online-Bewertung?
Faustregel: Wenn nur Sie den Wert sehen müssen, reicht die Online-Bewertung. Wenn ein Gericht, eine Behörde oder das Finanzamt den Wert anerkennen soll, brauchen Sie ein Gutachten.
Online-Bewertung reicht
- • Verkauf vorbereiten, Startpreis finden
- • Vermögensaufstellung für Ihre Bank
- • Altersvorsorge oder Anschlussfinanzierung
- • Modernisierungs-Entscheidung treffen
- • Erbschaft mit nur einem Erben, ohne Streit
Gutachten Pflicht
- • Erbschaft mit mehreren Erben
- • Scheidung mit Zugewinngemeinschaft
- • Schenkung über Freibetrag
- • Streit mit dem Finanzamt
- • Zwangsversteigerung (vom Gericht beauftragt)
Marktwert vs. Verkehrswert: ein Unterschied?
In der Praxis nicht. Verkehrswert ist der gesetzlich definierte deutsche Begriff (§ 194 BauGB). Marktwert ist die international gängige Übersetzung (Market Value, IVS-Standard). Beide meinen denselben Wert.
Wichtig: Verkehrswert oder Marktwert ist nicht automatisch der finale Verkaufspreis. Der tatsächliche Verkaufspreis kann je nach Verhandlung, Nachfrage und Marktphase nach oben oder unten abweichen. Bei einem Haus für 425.000 Euro können das schnell 20.000 bis 50.000 Euro sein, in beide Richtungen.
Rechtsgrundlagen auf einen Blick
Diese Gesetze sind bei der Immobilienbewertung relevant.
| Thema | Rechtsgrundlage | Was sie regelt |
|---|---|---|
| Verkehrswert-Definition | § 194 BauGB | Definition des Verkehrswertes als Maßstab |
| Wertermittlungs-Verfahren | ImmoWertV | Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren sowie Bodenwertermittlung |
| Bodenrichtwert | § 196 BauGB | Durchschnittlicher Lagewert pro Bodenrichtwertzone |
| Wohnflächenberechnung | Wohnflächenverordnung (WoFlV) | Bundeseinheitliche Berechnungsmethode |
| Energieausweis-Pflicht | § 80 GEG | Pflicht zur Vorlage bei Besichtigung und Verkauf |
| Bewertungsgrundlage Finanzamt | Bewertungsgesetz (BewG) | Erbschaft-, Schenkung- und Grunderwerbsteuer |
Primärquellen frei zugänglich unter gesetze-im-internet.de.
Was Eigentümer fragen
Häufige Fragen zur
Immobilienbewertung.
Was ist eine Immobilienbewertung?
Die Immobilienbewertung ermittelt den Verkehrswert Ihrer Immobilie nach gesetzlich geregelten Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der im normalen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.
Wie viel kostet eine Immobilienbewertung?
Online-Bewertung bei seriösen Anbietern: 0 Euro. Makler-Bewertung: meist gratis bei Verkaufsauftrag. Kurzgutachten: 500 bis 1.800 Euro. Vollwertiges Verkehrswertgutachten: ab 1.500 Euro, je nach Objektwert auch deutlich mehr.
Wer berechnet den Wert einer Immobilie?
Drei Gruppen: Online-Rechner für die Ersteinschätzung, Makler bei Verkaufsabsicht, zertifizierte Sachverständige für rechtliche Zwecke. Für Gericht, Finanzamt oder Bank-Streit ist nur ein öffentlich bestellter oder zertifizierter Sachverständiger ausreichend.
Welche Verfahren gibt es zur Immobilienbewertung?
Drei Hauptverfahren nach ImmoWertV: Vergleichswertverfahren (§ 24, für Wohnimmobilien mit genug Vergleichsdaten), Ertragswertverfahren (§ 27, für vermietete oder gewerbliche Objekte), Sachwertverfahren (§§ 35-42, für einzigartige bebaute Objekte). Die Bodenwertermittlung (§ 40) fließt ergänzend in alle drei Verfahren ein.
Wann brauche ich ein Gutachten statt einer Online-Bewertung?
Bei rechtlichen Anlässen: Erbschaft mit mehreren Erben, Scheidung mit Zugewinngemeinschaft, Schenkung über dem Freibetrag, Streit mit dem Finanzamt, Zwangsversteigerung. Für die Verkaufsplanung reicht in den meisten Fällen eine Online-Bewertung.
Wie lange ist eine Immobilienbewertung gültig?
Im aktuellen Markt nicht länger als 6 Monate, in volatilen Phasen nicht länger als 3 Monate. Für rechtliche Zwecke (Finanzamt, Gericht) ist meist ein Stichtags-Gutachten vorgeschrieben, das auf einen exakten Tag bezogen ist.
Ist die Online-Bewertung von Immowas wirklich kostenlos?
Ja. Keine E-Mail, keine Telefonnummer, keine Anmeldung. Sie bekommen zuerst eine anonyme Sofortspanne. Kontaktdaten brauchen Sie erst dann, wenn Sie aktiv Unterstützung beim Verkauf möchten.
Was ist der Unterschied zwischen Marktwert und Verkehrswert?
Verkehrswert ist der gesetzlich definierte Begriff (§ 194 BauGB) und meint den Preis, der im normalen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Marktwert ist die international gängige Übersetzung und in der Praxis austauschbar. Beide Begriffe sind nicht der finale Verkaufspreis.
Geschrieben von
Christoph Kaesler, Gründer Immowas
Als Serienunternehmer hat Christoph in fünf Ländern gelebt und gebaut und kennt den Immobilienmarkt aus Verkäufer-, Käufer- und Plattform-Sicht. Mehr über uns · LinkedIn
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