Vorfälligkeitsentschädigung:was die Bank beim Hausverkauf verlangen darf.

Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Ausgleich, den die Bank verlangen darf, wenn Sie Ihr Immobiliendarlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen. Der Hintergrund: Die Bank hat mit Ihren Zinszahlungen über die gesamte Zinsbindung kalkuliert. Zahlen Sie früher zurück, entgeht ihr dieser Zinsertrag. Diesen Zinsschaden darf sie sich in der Regel ersetzen lassen (§ 490 Abs. 2 Satz 3 BGB).

Beim Hausverkauf ist das der häufigste Fall: Sie verkaufen, der Käufer zahlt den Kaufpreis, und Sie müssen den laufenden Kredit ablösen, damit die Grundschuld gelöscht oder abgetreten werden kann. Für viele Verkäufer ist die Vorfälligkeitsentschädigung damit einer der größten Kostenblöcke, oft größer als Notar- und Grundbuchkosten zusammen. Was auf der Käuferseite anfällt, können Sie mit unserem Notarkosten-Rechner überschlagen.

Wann darf die Bank sie verlangen? § 490 Abs. 2 BGB

Während der Zinsbindung können Sie ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen nicht einfach ordentlich kündigen. Das Gesetz gibt Ihnen aber ein außerordentliches Kündigungsrecht, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben (§ 490 Abs. 2 BGB). Der Verkauf der beliehenen Immobilie ist der klassische Fall eines solchen berechtigten Interesses.

Dieses Kündigungsrecht besteht frühestens 6 Monate nach vollständigem Empfang des Darlehens. Die Kehrseite: Kündigen Sie auf diesem Weg, darf die Bank für den Schaden, der ihr aus der vorzeitigen Kündigung entsteht, eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 490 Abs. 2 Satz 3 BGB).

Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen regelt zusätzlich § 502 BGB den Anspruch der Bank bei vorzeitiger Rückzahlung. Wichtig für Sie: Derselbe Paragraf enthält auch einen Ausschluss. Sind im Vertrag die Angaben über die Laufzeit, das Kündigungsrecht oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend, darf die Bank keine Entschädigung verlangen (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dazu unten mehr.

Vorfälligkeitsentschädigung berechnen: die Aktiv-Passiv-Methode

In der Praxis berechnen Banken die Vorfälligkeitsentschädigung überwiegend nach der Aktiv-Passiv-Methode. Der Bundesgerichtshof hat dieses Verfahren gebilligt (u. a. BGH, Urteil vom 7.11.2000, Az. XI ZR 27/00). Die Logik in drei Schritten:

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   Die Bank vergleicht Ihren Vertragszins mit der Rendite, die sie bei einer Wiederanlage des zurückgezahlten Betrags in Hypothekenpfandbriefen gleicher Laufzeit erzielen würde. Die Differenz ist ihr Zinsschaden.

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   Von diesem Schaden zieht sie ab, was sie durch die vorzeitige Rückzahlung spart: das Risiko Ihres Kreditausfalls und die laufenden Verwaltungskosten.

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   Das Ergebnis wird auf den Rückzahlungszeitpunkt abgezinst, weil die Bank das Geld sofort statt über Jahre verteilt erhält.

Wie hoch die Entschädigung am Ende ausfällt, hängt von vier Faktoren ab. Eine pauschale Prozentangabe gibt es nicht:

Vereinfachtes Rechenbeispiel

Damit Sie eine Größenordnung im Kopf haben, ein bewusst vereinfachtes Beispiel. Es ersetzt keine echte Berechnung, die macht Ihre Bank, und die sollten Sie unabhängig prüfen lassen:

Die Rechnung dahinter: 200.000 € × 1,5 % × 5 Jahre = 15.000 €. In der echten Berechnung kommen die Abzinsung auf den Rückzahlungszeitpunkt, die sinkende Restschuld durch laufende Tilgung sowie Abschläge für ersparte Risiko- und Verwaltungskosten hinzu. Der tatsächliche Betrag kann daher deutlich abweichen.

Das 10-Jahres-Kündigungsrecht im Detail

§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ist der stärkste Hebel gegen die Vorfälligkeitsentschädigung. Er gibt Ihnen ein ordentliches Kündigungsrecht, das die Bank nicht ausschließen kann: 10 Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens können Sie mit einer Frist von 6 Monaten kündigen, ganz ohne Entschädigung.

Zwei Punkte werden dabei oft übersehen. Erstens: Die Frist läuft ab dem vollständigen Empfang des Darlehens, also ab der letzten Auszahlung, nicht ab Vertragsunterschrift. Zweitens: Haben Sie nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über die Konditionen getroffen, etwa eine Prolongation der Zinsbindung, beginnt die 10-Jahresfrist neu ab dem Zeitpunkt dieser Vereinbarung.

Für den Hausverkauf heißt das: Läuft Ihr Darlehen schon länger als 10 Jahre seit vollständiger Auszahlung, kann es sich lohnen, den Verkaufszeitpunkt so zu legen, dass die 6-monatige Kündigungsfrist bis zur Kaufpreiszahlung abgelaufen ist. Dann sparen Sie die komplette Entschädigung, ohne auf einen Sonderweg angewiesen zu sein.