Privatverkauf:sieben echte Risiken und ihre Gegenzüge
Wir leben davon, dass Menschen ohne Makler verkaufen. Trotzdem nennen wir die Risiken beim Namen, denn sie sind real und sie kosten Geld. Der Unterschied zu den üblichen Warnlisten: Für jedes der sieben Risiken steht hier der konkrete Gegenzug, mit dem Paragrafen dahinter. Wer sie abarbeitet, senkt das Risiko spürbar und verkauft privat mit klarem Kopf, nur eben ohne Provision.
Christoph Kaesler, Gründer Immowas
Aktualisiert: 13.08.2026 · Lesezeit 10 Minuten
Risiken
sieben
Alle davon
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Risiko eins abstellen
KI-generiertWarum wir über Risiken schreiben
Die meisten Texte über die Gefahren des Privatverkaufs stammen von Anbietern, die Ihnen anschließend einen Maklerauftrag verkaufen wollen. Deren Liste ist nicht falsch, aber sie endet immer an derselben Stelle: bei der Provision.
Unser Interesse liegt woanders. Wir verdienen daran, dass private Verkäufe gelingen, und ein misslungener Privatverkauf ist für uns das schlechteste Ergebnis. Deshalb steht hier zu jedem Risiko der Gegenzug, nicht der Hinweis, dass es ohne Fachmann eben nicht geht.
Und damit das nicht einseitig bleibt: Es gibt Konstellationen, in denen ein Makler die bessere Wahl ist. Welche das sind, steht in unserem Ratgeber Makler oder selbst verkaufen, inklusive der Fälle, in denen wir selbst abraten würden.
Die sieben Risiken und ihre Gegenzüge
Jede Zeile besteht aus zwei Teilen: was schiefgehen kann, und was Sie konkret dagegen tun:
01Der zu hohe Startpreis
Ein Wunschpreis wirkt wie ein harmloser Test, verbrennt aber Vermarktungszeit. Je länger ein Inserat läuft, desto stärker verhandeln Interessenten.
Gegenzug: Mit einem neutral ermittelten Marktwert starten statt mit einem Puffer nach oben. Preisstrategie und Verhandlungsspielraum vorher festlegen, nicht im Gespräch.
02Fehlende oder falsche Pflichtangaben
Liegt ein gültiger Energieausweis vor, sind bestimmte Angaben in kommerziellen Immobilienanzeigen vorgeschrieben (§ 87 GEG). Fehlen sie, kann das als Ordnungswidrigkeit geahndet werden (§ 108 GEG).
Gegenzug: Energieausweis vor dem Inserat besorgen und die Pflichtangaben vollständig übernehmen. Beim Besichtigungstermin liegt der Ausweis vor.
03Mängel verschweigen
Ein vereinbarter Haftungsausschluss trägt nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde (§ 444 BGB). Feuchte Keller und ungenehmigte Umbauten kommen fast immer ans Licht.
Gegenzug: Bekannte Mängel ungefragt offenlegen und die Aufklärung im Kaufvertrag dokumentieren lassen. Das ist der einzige Weg, den Ausschluss belastbar zu machen.
04Ungenaue Flächen- und Objektangaben
Angaben im Vertrag können als vereinbarte Beschaffenheit gelten (§ 434 BGB). Weicht die Realität ab, entsteht ein Sachmangel, unabhängig von Ihrer Absicht.
Gegenzug: Flächen aus belastbaren Unterlagen übernehmen, im Zweifel neu berechnen lassen, und Wohnfläche sauber von Nutzfläche trennen.
05Ungeprüfte Käufer
Ohne Nachweis reservieren Sie wochenlang für jemanden, dessen Bank noch gar nicht entschieden hat. Platzt der Kauf, war die Zeit verloren und das Objekt gilt als Rückläufer.
Gegenzug: Finanzierungsbestätigung mit Objektbezug plus Kapitalnachweis zur Bedingung für den Notarauftrag machen. Bis dahin läuft die Vermarktung weiter.
06Sorgloser Umgang mit Daten und Besuchern
Wer Gehaltsabrechnungen sammelt oder Fremde allein durchs Haus gehen lässt, schafft zwei Probleme auf einmal: ein datenschutzrechtliches und ein ganz praktisches.
Gegenzug: Nur erheben, was für die Entscheidung nötig ist (Art. 5 Abs. 1 lit. c DSGVO), Unterlagen abgesprungener Interessenten löschen, und bei Besichtigungen zu zweit sein.
07Den Vertragstext ungelesen unterschreiben
Was beurkundet ist, lässt sich nachträglich kaum ändern. Fälligkeit, Übergabe, Inventar, Mängelangaben und Lastenfreistellung entscheiden über Ihr Geld.
Gegenzug: Entwurf rechtzeitig anfordern, in Ruhe lesen, jede Unklarheit vor dem Termin klären. Der Notar ist zur Erläuterung verpflichtet und steht keiner Seite näher.
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Risiko Nummer eins beginnt beim Preis. Prüfen Sie ihn in 3 Minuten.
Kostenlos den Wert ermittelnDie Preisspirale genauer betrachtet
Der Mechanismus ist immer derselbe. Sie starten bewusst hoch, um Verhandlungsspielraum zu haben. In den ersten Wochen kommen wenige ernsthafte Anfragen, weil Ihr Objekt in den Suchergebnissen neben günstiger angesetzten Vergleichsobjekten steht. Nach einigen Wochen senken Sie, dann noch einmal. Inzwischen sieht jeder Interessent ein Inserat mit langer Laufzeit und mehreren Preisrunden, und liest daraus: Hier drückt jemand.
Das Ergebnis ist nicht nur ein niedrigerer Preis, sondern eine schwächere Verhandlungsposition bei jedem einzelnen Gespräch. Der hohe Start hat den Spielraum nicht vergrößert, sondern verbraucht.
Der Gegenzug ist unspektakulär: mit einem realistischen Preis starten und ihn begründen können. Eine kostenlose Wertermittlung liefert die Spanne in drei Minuten, wie eine belastbare Bewertung zustande kommt, erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung. Wie lange Ihre Vermarktung realistisch dauert, schätzt die Vermarktungsdauer-Analyse.
KI-generiertDer Vorteil, den kein Makler hat: Sie kennen das Haus, in dem Sie gelebt haben.
Haftung: Offenlegen schützt Sie
Viele Privatverkäufer glauben, Schweigen sei die sichere Variante. Das Gegenteil stimmt. In privaten Kaufverträgen wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen, und dieser Ausschluss ist grundsätzlich wirksam. Er trägt nur dann nicht, wenn Sie einen Mangel arglistig verschwiegen haben (§ 444 BGB).
Heißt umgekehrt: Jeder Mangel, den Sie offenlegen, kann Ihnen hinterher nicht mehr zum Verhängnis werden. Die Offenlegung macht den Haftungsausschluss überhaupt erst belastbar. Wesentliche verborgene Umstände, die für die Kaufentscheidung erkennbar wichtig sind, müssen Sie ohnehin ungefragt mitteilen; das folgt aus der vorvertraglichen Rücksichtnahme (§ 311 Abs. 2, § 241 Abs. 2 BGB).
Dasselbe gilt für Angaben, die im Vertrag landen. Was dort steht, kann als vereinbarte Beschaffenheit gelten (§ 434 BGB). Eine großzügig aufgerundete Wohnfläche ist deshalb kein Marketing, sondern ein Mangel in spe. Wie Sie sauber rechnen, steht im Ratgeber Wohnfläche berechnen.
Praxis-Hinweis: Lassen Sie bekannte Mängel konkret in die notarielle Urkunde aufnehmen, statt sie nur mündlich zu erwähnen. Mündlich gesagt heißt im Streitfall: nicht beweisbar.
Was ein Makler wirklich abnimmt
Fair bleiben heißt auch: benennen, was ein guter Makler tatsächlich leistet. Er filtert Anfragen, führt Besichtigungen, verhandelt ohne emotionale Bindung an das Haus und hat Routine in der Abwicklung. Wer beruflich eingespannt ist, weit weg wohnt oder gerade eine Trennung oder einen Erbfall bewältigt, kauft sich damit Zeit und Distanz.
Was ein Makler dagegen nicht abnimmt: die Haftung für Mängel. Die bleibt beim Verkäufer, ob mit oder ohne Vermittler. Genauso wenig ersetzt er den Notar, der als unabhängiger und unparteiischer Betreuer der Beteiligten tätig ist (§ 14 Abs. 1 BNotO) und über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehrt (§ 17 Abs. 1 BeurkG).
Deshalb lautet die ehrliche Rechnung nicht „Makler oder Risiko“, sondern: Welche dieser Aufgaben können und wollen Sie selbst übernehmen? Was die Provision kostet, rechnet der Provisionsrechner aus, den kompletten Ablauf zeigt der Ratgeber Hausverkauf-Ablauf.
Kostenlose Werkzeuge
Rechnen Sie selbst nach, bevor Sie entscheiden.
Rechtsgrundlagen dieses Artikels
- § 311b Abs. 1 BGBBeurkundungspflicht: Ein Vertrag über den Verkauf eines Grundstücks bedarf der notariellen Beurkundung.
- § 434 BGBSachmangel: Maßgeblich sind die vereinbarte Beschaffenheit und die übliche Beschaffenheit. Angaben im Vertrag können deshalb bindend werden.
- § 444 BGBEin Haftungsausschluss hilft nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat.
- § 311 Abs. 2, § 241 Abs. 2 BGBVorvertragliche Rücksichtnahme: dogmatische Grundlage der Aufklärungspflicht über wesentliche verborgene Umstände.
- § 87 GEGPflichtangaben in kommerziellen Immobilienanzeigen, wenn ein gültiger Energieausweis vorliegt.
- § 108 GEGBußgeldvorschriften: Verstöße gegen die Pflichtangaben nach § 87 GEG können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.
- § 14 Abs. 1 BNotODer Notar ist unabhängiger und unparteiischer Betreuer der Beteiligten, nicht Vertreter einer Seite.
- § 17 Abs. 1 BeurkGDer Notar belehrt über die rechtliche Tragweite des Geschäfts und gibt die Erklärungen der Beteiligten klar und unzweideutig in der Niederschrift wieder.
- Art. 5 Abs. 1 lit. c DSGVODatenminimierung: Von Interessenten nur die Daten erheben, die für die Entscheidung erforderlich sind.
Dieser Artikel gibt die Rechtslage allgemein wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Wie Haftungsausschluss, Mängelangaben und Fälligkeit in Ihrem Vertrag konkret zu formulieren sind, klären Sie mit dem Notar, im Streitfall mit einem Anwalt.
Geprüft am 13.08.2026 · Nächste Prüfung: 13.11.2026
Was Privatverkäufer zu den Risiken fragen.
Ist der Verkauf ohne Makler wirklich riskanter?
Riskanter ist nicht der Verkauf ohne Makler, sondern der Verkauf ohne Vorbereitung. Die typischen Fehler sind bekannt und alle vermeidbar: falscher Preis, fehlende Unterlagen, verschwiegene Mängel, ungeprüfte Käufer. Wer diese vier Punkte sauber abarbeitet, kann privat vergleichbar sicher verkaufen, nur eben ohne Provision.
Was ist der teuerste Fehler beim Privatverkauf?
Der zu hohe Startpreis. Er wirkt harmlos, weil man ihn jederzeit senken kann, doch bis dahin ist Vermarktungszeit verstrichen. Lange Inseratslaufzeiten lesen Interessenten als Schwäche und verhandeln entsprechend. Ein realistischer Einstieg bringt in der Regel mehr als ein hoher Wunschpreis mit späteren Korrekturen.
Hafte ich als Privatverkäufer für Mängel?
Ein Haftungsausschluss für Sachmängel ist in privaten Kaufverträgen üblich und wirksam. Er schützt Sie aber nicht, wenn Sie einen Mangel arglistig verschwiegen haben (§ 444 BGB). Offenlegen ist deshalb kein Nachteil, sondern genau der Schritt, der den Ausschluss belastbar macht.
Welche Angaben sind im Inserat Pflicht?
Liegt ein gültiger Energieausweis vor, müssen kommerzielle Immobilienanzeigen bestimmte Pflichtangaben enthalten, unter anderem zu Ausweisart, Energiekennwert, wesentlichem Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse (§ 87 GEG). Fehlende Angaben können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden (§ 108 GEG).
Wie schütze ich mich vor unsicheren Käufern?
Machen Sie die Finanzierungsbestätigung zur Bedingung für den Notarauftrag und lassen Sie sich zusätzlich den Eigenkapitalnachweis zeigen. Achten Sie darauf, dass die Bestätigung Ihre Immobilie und den vereinbarten Kaufpreis konkret nennt. Bis diese Nachweise vorliegen, läuft Ihre Vermarktung weiter.
Darf ich Ausweiskopien von Interessenten verlangen?
Erheben Sie nur, was Sie für die Entscheidung wirklich brauchen (Art. 5 Abs. 1 lit. c DSGVO). Für die Vorauswahl genügen in der Regel Name, Kontaktdaten und die Finanzierungssituation. Gehaltsabrechnungen oder vollständige Kontoauszüge gehören nicht in Ihre Unterlagen, und Daten abgesprungener Interessenten löschen Sie wieder.
Brauche ich einen Anwalt für den Kaufvertrag?
Zwingend ist der Notar, nicht der Anwalt: Ein Immobilienkaufvertrag wird notariell beurkundet (§ 311b Abs. 1 BGB). Der Notar ist dabei unabhängiger und unparteiischer Betreuer beider Seiten (§ 14 Abs. 1 BNotO) und muss den Vertragsinhalt erläutern. Bei Sonderfällen wie Erbengemeinschaft, Scheidung oder komplexen Belastungen kann anwaltliche Begleitung trotzdem sinnvoll sein.
Wann sollte ich doch einen Makler beauftragen?
Wenn Ihnen Zeit, Nerven oder Nähe zum Objekt fehlen, oder wenn die Konstellation kompliziert ist: zerstrittene Erbengemeinschaft, laufender Rechtsstreit, stark sanierungsbedürftiges Objekt in schwachem Markt. Eine ehrliche Entscheidungshilfe dazu steht im Ratgeber Makler oder selbst verkaufen.
Nächster Schritt
Vorbereitung schlägt Provision.
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Geschrieben von
Christoph Kaesler, Gründer Immowas
Serienunternehmer, in fünf Ländern gelebt und gebaut. Kennt den Immobilienmarkt aus Verkäufer-, Käufer- und Plattform-Sicht. Mit Immowas will er Verkäufern die Werkzeuge geben, die früher nur Maklern vorbehalten waren. Mehr über uns